Curtea de Apel Cluj. Anularea procedurii de licitație organizată în temeiul Legii nr. 550/2002

av. Anca Dudescu

Într-o cauză având ca obiect anularea procedurii de licitație organizată pentru vânzarea la licitație publică a unui spațiu comercial situat în Mun. Bistrița, Tribunalul Bistrița a admis acțiunea formulată de către unul dintre participanții la licitație dispunând anularea procedurilor de licitație, anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în urma ultimei licitații și obligarea la reluarea procedurii de vânzare.

Curtea de Apel Cluj a respins recursul formulat de către UAT Bistrița, menținând sentința Tribunalului Bistrița ca temeinică și legală.

Înainte de a prezenta aspectele particulare ale speței, amintim faptul că vânzarea spațiilor comerciale, cu excepția celor care se vând prin negociere directă, se realizează prin licitație publică cu strigare, cu adjudecare la cel mai mare preț obținut.

Atunci când se decide vânzarea la licitație publică, Comisia de vânzare a spațiilor comerciale stabilește un preț minim de vânzare, pe baza unui raport de evaluare a imobilului ce va face obiectul licitației, care va fi cuprins în oferta de vânzare prin licitație publică cu strigare.

Potrivit regulilor ce guvernează procedura de licitație, aceasta se desfășoară după regula licitației competitive sau olandeze, respectiv cu un preț în urcare sau în cădere, în funcție de raportul dintre cerere și ofertă, cu un pas de licitare, stabilit valoric de către legiuitor la 5% din prețul de pornire.

În cazul în care nici unul dintre ofertanţi nu oferă preţul de pornire al licitaţiei, preşedintele Comisiei va scădea preţul cu câte un pas de licitare până când se înregistrează prima ofertă de cumpărare de cel puţin 50 % din preţul de pornire.

În cauza despre care am făcut vorbire, clientul a fost un participant la procedura de licitație care a fost nemulțumit de modul în care Comisia de vânzare a spațiilor comerciale organizată în cadrul UAT Bistrița a înțeles să stabilească pasul de licitație.

Greșeala Comisiei, aparent minoră, a constat în faptul că aceasta a rotunjit pasul de licitație cu câțiva cenți (prețul a fost stabilit în euro) și în felul acesta, participanților la procedură nu li s-a mai asigurat posibilitatea parcurgerii integrale a celor 10 pași de licitație care să le permită obținerea prețului de cel puțin 50% din prețul de pornire.  

Separat de faptul că Comisia a rotunjit pasul de licitație, aceasta din urmă a stabilit procentul de 5% plecând de la valoarea construcției cuprinsă în raportul de evaluare fără să țină cont de faptul că obiectul licitației l-a constituit atât spațiul comercial cât și cota de teren aferentă.

În plus față de aspectele relatate anterior, Comisia de vânzare a spațiilor comerciale a afișat o lipsă totală de transparență prin omisiunea intenționată de a cuprinde în procesul –vebal de licitație numărul pașilor de licitație urmați, prețurile oferite de către client, prețurile strigate prin scăderea pasului de licitație și pretins neoferite. Acest mecanism i-a dat posibilitatea organizării unei noi licitații în urma căreia a desemnat un alt câștigător.

Procedând de o asemenea manieră, Comisia a încălcat normele imperative cuprinse în Legea 550/2002, Tribunalul Bistrița apreciind că se impune anularea procedurilor de licitații și a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul unei proceduri cu privire la care s-a constatat nelegalitatea.

În cauză, clientul a fost reprezentat de avocat Anca Dudescu.