Poate cumpărătorul unui imobil să rămână proprietar dacă se dovedește că a dobândit de la un neproprietar?

av. Iulia Oprea

Pare a fi de ordinul evidenței că cel care încheie contractul cu un vânzător neproprietar nu poate dobândi în proprietate bunul respectiv.

Concluzia rămâne tot nefericită pentru cumpărător și în situația în care vânzătorul, deși proprietar la momentul încheierii contractului, pierde ulterior dreptul prin desființarea retroactivă a propriului titlu. Iată o posibilă ipoteză: A vinde un bun lui B, care la rândul său îl vinde lui C. Ulterior succesiunii de vânzări, contractul dintre A și B se desființează (e.g. pentru că B nu a achitat prețul; pentru că A s-a aflat în eroare etc.). Din cauza desființării retroactive a titlului vânzătorului B, cumpărătorul-subdobânditor C pierde la rândul său dreptul de proprietate.

Așadar, cumpărătorul pierde dreptul de proprietate asupra bunului achiziționat, deși a contractat cu bună-credință, fără să fi putut anticipa că ar putea fi ulterior contestată calitatea de proprietar a vânzătorului.

Există vreun mijloc de apărare la îndemâna cumpărătorului de bună-credință?

Răspunsul oarecum contraintuitiv la întrebarea de mai sus e nu doar că cumpărătorul de bună-credință își va putea proteja interesele dar, mai mult, în anumite condiții va rămâne de-a dreptul proprietar al bunului litigios.

Vom detalia, pornind de la analiza unei spețe soluționate definitiv de Curtea de Apel Alba Iulia.

Obiectul cererii de chemare în judecată l-a format o revendicare imobiliară, prin care reclamanții au solicitat instanței să dispună obligarea pârâților la restituirea unui teren. Reclamanții au invocat faptul că pârâții ar fi cumpărat imobilul de la un neproprietar, cu toate că cel din urmă figura în cartea funciară ca proprietar exclusiv la momentul vânzării.

În apărare, pârâții au precizat că, deși au contractat cu un neproprietar, au dobândit dreptul de proprietate în temeiul principiului publicității materiale, reglementat de art. 901 și 908 – 909 din Codul Civil. Aceste norme instituie un mod de dobândire a proprietății în beneficiul celui care:

• după încheierea contractului cu vânzătorul neproprietar, și-a înscris dreptul în cartea funciară;
• a fost de bună-credință la momentul contractării și al intabulării, în sensul că din cuprinsul cărții funciare nu se putea extrage niciun indiciu cu privire la calitatea de neproprietar a autorului său (e.g. cel din urmă figura înscris în cartea funciară; nu exista notată nicio acțiune judiciară împotriva sa) și nici nu a aflat pe altă cale acest aspect.

Dacă toate aceste condiții sunt îndeplinite – astfel cum s-a întâmplat în speța analizată – adevăratul proprietar al bunului pierde dreptul în favoarea cumpărătorului de bună-credință, care devine astfel proprietar. 

Tribunalul Sibiu a aplicat în mod corect principiul publicității materiale, schimbând soluția pronunțată anterior de prima instanță

Acțiunea în revendicare a fost admisă de către Judecătoria Sibiu prin Sentința civilă nr. 6366 din 28.11.2019, cu motivarea că reclamanții sunt adevărații proprietari ai terenului. Prima instanță a reținut, între altele, că principiul publicității materiale nu ar opera în beneficiul pârâților deoarece: „cererea de completare a încheierii de carte funciară (formulată de reclamanți alături de revendicare, n.n.) (…) nu se circumscrie unei cereri de rectificare” a cărții funciare (pag. 8 din Sentința civilă nr. 6366/2019).

În esență, prima instanță a apreciat că, principiul publicității materiale ar fi un soi de regulă procedurală care, fiind reglementată în materia cărții funciare, ar putea fi invocată exclusiv ca apărare împotriva acțiunii prin care s-ar cere radierea (rectificarea) unui drept de proprietate din registrul de publicitate. Consecința: cel care revendică imobilul ar trebui să evite ca, în același litigiu, să pretindă și radierea dreptului pârâtului din cartea funciară, pentru a îl lipsi pe acesta din urmă de posibilitatea de a se apăra invocând dobândirea proprietății prin efectul publicității materiale.

Apreciem soluția Judecătoriei Sibiu ca fiind profund eronată – rezultatul unei înțelegeri deficitare a principiului publicității materiale, veritabil mod de dobândire a proprietății. Motivul pentru care legea nu mai permite rectificarea în cazul în care sunt îndeplinite condițiile publicității materiale este tocmai faptul că cel înscris în cartea funciară a dobândit dreptul de proprietate. Nimic nu îl împiedică, însă, pe cumpărătorul de bună-credință să invoce acest mod de dobândire a proprietății în orice alte circumstanțe în care îi este contestată calitatea de proprietar, așadar inclusiv ca apărare împotriva unei acțiuni în revendicare.

Acesta a fost unul dintre motivele pentru care soluția primei instanțe a fost schimbată în calea de atac. În calitate de instanță de apel, Tribunalul Sibiu a pronunțat Decizia civilă nr. 126 din 18.02.2021, prin care a respins acțiunea în revendicare, reținând că „pârâții (…) și-au înscris în cartea funciară dreptul dobândit de la persoanele care figurau ca și proprietari tabulari la momentul încheierii contractului (…) cu bună-credință, cercetând și încrezându-se în conținutul cărții funciare”, devenind astfel proprietari (pag. 23 din Decizia civilă nr. 126/2021).

Soluția instanței de apel a rămas definitivă, urmare a respingerii recursului de către Curtea de Apel Alba Iulia, prin Decizia civilă nr. 76 din 03.03.2022.

                                                                      *  *  *

Înțelegerea mecanismului de funcționare a principiului publicității materiale este esențială, din moment ce îl „salvează” de la pierderea dreptului de proprietate pe cumpărătorul de bună-credință. Totodată, reglementarea legală a acestui mod excepțional de dobândire a proprietății evidențiază importanța consultării cărții funciare și a efectuării intabulării imediat după încheierea contractelor (de vânzare etc.) prin care se dobândesc terenuri și/ sau construcții.