Va putea fi obligat la demolare proprietarul clădirii atunci când terenul de sub construcție a fost retrocedat în temeiul Legii 18/1991?

av. Iulia Oprea

De ce… și pentru cine prezintă interes situația analizată? 

Legea nr. 18 din 1991 privind fondul funciar a fost prima dintre legile de restituire care și-au propus să repare abuzurile statului comunist din perioada 1945 – 1989. Este cunoscut că în temeiul acestei legi, persoanele fizice care au fost lipsite de dreptul de proprietate asupra terenurilor sau succesorii lor puteau obține redobândirea proprietății, fiindu-le emis în acest sens un titlu de proprietate.

Au existat, însă, numeroase cazuri în care Statul Român a edificat construcții pe terenurile respective (e.g. fabrici; construcții industriale) pe care le-a vândut unor terți înainte de emiterea titlului de proprietate asupra terenului. S-a putut astfel ajunge ca terenul și construcția să aparțină unor persoane diferite.

Poate proprietarul terenului – beneficiar al titlului de proprietate – să-l oblige pe cumpărătorul construcției la demolarea ei?

Răspunsul reținut în mod corect de către Curtea de Apel Cluj prin Decizia civilă nr. 131/R/2022 este unul negativ. Poate părea justificat interesul proprietarului terenului de a obține „golirea” acestuia de construcțiile care nu-i aparțin. Totuși, regimul juridic al reîmproprietăririi și al accesiunii imobiliare artificiale îl împiedică să obțină demolarea.

Ce este și ce nu este Legea 18/1991 ?

Legea nr. 18/1991 reglementează un caz de reîmproprietărire. Așadar, legea pornește de la premisa că dreptul de proprietate asupra terenurilor la care se referă a fost transmis Statului Român în momentul în care le-a preluat (în perioada 1945 – 1989). Abia prin emiterea titlului de proprietate, dreptul se retransmite proprietarilor inițiali sau succesorilor lor. 

Spre deosebire de Legea nr. 10/2001 , în regimul Legii nr. 18/1991 nu ar fi suficient ca Statul Român să predea faptic terenurile celor îndreptățiți după ce le-a preluat abuziv. Este, în plus, necesar ca însuși dreptul de proprietate să revină celor din urmă. Până la emiterea titlului de proprietate, dreptul aparține Statului Român. Distincția este importantă pentru a stabili dacă se poate obține demolarea construcțiilor edificate prealabil restituirii.

Cum și în ce condiții poate fi solicitată demolarea?

Proprietarului unui teren poate să obțină demolarea unei construcții edificate de un altul pe terenul respectiv dacă:

• cel care a construit nu era proprietarul terenului;
• constructorul a fost de rea-credință, adică a cunoscut la momentul edificării că terenul aparține altcuiva.

 În situația pe care o analizăm, niciuna dintre condiții nu este îndeplinită: Statul Român a fost atât constructor, cât și proprietar al terenului. Aceasta deoarece construcția a fost, prin ipoteză, edificată înainte de retrocedarea terenului în temeiul Legii 18/1991 – în perioada în care dreptul de proprietate aparținea Statului Român.

Prin urmare, demolarea nu poate fi obținută.

Poate vânzarea construcției să determine o  soluție contrară (obligarea cumpărătorului la demolare)?

Având în vedere că Statul Român – în calitate de constructor – nu trebuie să demoleze ceea ce a edificat, cu atât mai mult cumpărătorul construcției nu poate fi obligat la demolare. Nu există o obligație de demolare care să se fi putut transmite odată cu dreptul de proprietate celui care a cumpărat construcția.

*  *  *

Pe cale de consecință, Curtea de Apel Cluj a reținut în mod corect faptul că proprietarul terenului (beneficiar al retrocedării în temeiul Legii nr. 18/1991) nu poate obține demolarea construcției edificate de către Statul Român înainte de emiterea titlului de proprietate. Aceasta indiferent dacă Statul Român a păstrat construcția sau a înstrăinat-o anterior altei persoane.